LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
La compravendita e' un negozio giuridico con il quale una parte (venditore) trasferisce a un'altra (acquirente) la proprieta' di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di una somma di denaro (art.1470 del Codice Civile)
• chiamato anche preliminare di compravendita o promessa di vendita.
Per questo tipo di contratto e' prevista la forma scritta (articolo 1350 del Codice Civile).
Oltre il prezzo di vendita dell'immobile sono a carico della parte acquirente le seguenti spese:
• imposta di registro;
• IVA (se si acquista da impresa di costruzione o da una societa');
• imposta ipotecaria(dovuta per formalita' di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei registri pubblici immobiliari)
• imposta catastale(voltura catastale);
• marche da bollo e Diritti Conservatore;
• spese registrazione ove occorra del preliminare di compravendita (le imposte di registro pagate in occasione della registrazione potranno essere recuperate in sede di registrazione dell'atto definitivo di compravendita) e dell'atto definitivo;
• spese notarili per l'atto di compravendita e per l'atto di mutuo;
• oneri derivanti dalle spese bancarie per l'acquisizione di un eventuale mutuo;
• spese allacciamento ai servizi pubblici (acqua, gas, luce, telefono);
• spese per varianti tecniche e materiali extracapitolato (se si acquista da impresa di costruzione);
• spese agenzia di mediazione.

L'importo di tali spese varia a seconda che si tratti di:
- acquisto da privato
- acquisto da impresa di costruzioni
- acquisto prima casa non di lusso (da Cat. A/2 a Cat. A/9 e Cat. A/11)
- acquisto seconda casa o altro
- bene di lusso (Cat. A/1)

Qui di seguito riportiamo un riassunto delle principali casistiche, per ulteriori
informazioni siamo a vostra completa disposizione.

REGIME AGEVOLATO ACQUISTO 1a CASA
Da privato Da impresa di costruzioni
Imposta di registro 3% in misura fissa €€168
Imposta ipotecaria in misura fissa € 168 in misura fissa € 168
Imposta catastale in misura fissa€ 168 in misura fissa€ 168
Iva al 4%

REGIME ORDINARIO ACQUISTO 2a CASA
Da privato Da impresa di costruzioni
Imposta di registro 7% in misura fissa € 168
Imposta ipotecaria 2% in misura fissa € 168
Imposta catastale 1% in misura fissa € 168
Iva al 10%.

Per la parte venditrice non ci sono costi se non in casi particolari.

I PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA (compromesso)
e' un contratto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto di cui fin d'ora viene determinato l'intero contenuto. Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale pero' sono gia' individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, detto "rogito".

Tutto, cioe', deve essere gie' deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma piu' dettagliata possibile.

Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
I dati completi dei contraenti.
Prezzo dell'immobile.
I mezzi di pagamento e le relative scadenze.
La descrizione dell'immobile.
La data del rogito.
Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).

Regolarite' rispetto alle norme edilizie, alla certificazione energetica e la certificazione per gli impianti elettrici,gas,automazione, radiotelevisivi etc... Eventuali clausole pertinenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.

Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni. La clausola dell'arbitrato (che evitere' o accorcere' i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.

Data e firma dei contraenti.
Il compromesso e' garantito dal versamento di una caparra, in genere pari a circa il 10% del prezzo finale.

La caparra e' una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale). Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola: quella confirmatoria.

IL ROGITO
Il rogito e' l'atto definitivo, redatto obbligatoriamente da un notaio e obbligatoriamente in forma scritta (art.1350 del Codice Civile), per mezzo del quale si passa la proprieta' dell'immobile dal venditore al compratore.
La scelta del notaio e' affidata al compratore, per legge, ed e' estremamente importante.

E' buona norma incaricare il notaio, dopo avergli dato gli elementi necessari per identificare l'immobile e la sua provenienza, di effettuare tutti gli accertamenti sulla regolarite' dei documenti.

Nel rogito vengono in sostanza ripetuti gli accordi gie' trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel tempo; in presenza del notaio le parti firmano l'atto, l'acquirente salda la parte venditrice e da questa riceve le chiavi.

Al momento del rogito il venditore deve presentare i seguenti documenti:
la carta d'identite' e il codice fiscale;

il rogito di acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia compreso l'immobile da vendere
le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti;
il certificato di abitabilite'/agibilite';
le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione o le concessioni in sanatoria;
le planimetrie e i certificati catastali;
la copia del regolamento condominiale;
le fatture delle spese d'acquisto dell'immobile e delle spese per i lavori fatti nell'edificio (anche sulle parti condominiali) fino al 31/12/1992.

A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la dichiarazione di conformite' dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge n.46/90) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata dai tecnici.
Fino al momento della stipula davanti al notaio, la propriete' e i rischi connessi alla propriete' sono a carico della parte venditrice.
Si ricorda che al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'IVA, o l'imposta di registro e la parcella del notaio.

I mezzi di pagamento piu' comuni sono l'assegno circolare (preferito perche' il pagamento e' garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari.